Smlouva o smlouvě budoucí kupní ve světě nemovitostí

Dalším tématem na které se zaměříme v sérii článků připravovaných ve spolupráci se společností Bezvadné Bydlení s.r.o., je problematika budoucích kupních smluv. Zájemce o koupi nemovitosti či bytové jednotky, ať již kupuje nemovitost starší či zcela novou od developera se velmi často setká s požadavkem na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní či smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky, přičemž samotné pojmenování může vykazovat mírné odchylky, avšak vždy se jedná o takzvanou „smlouvu o smlouvě budoucí“ upravenou v ustanovení §50a občanského zákoníku.

Zákonná úprava,  § 50a Občanského zákoníku zní:

(1) Účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.

(2) Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno.
 
(3) Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena.

Cílem tohoto článku není odborný komentář a výklad zákona, ale stručné vysvětlení důvodů uzavírání budoucí smlouvy a upozornění na základní náležitosti, které by neměly být ze strany zájemce o koupi opomenuty.

Abychom mohli přistoupit k výkladu vhodnosti uzavření smlouvy, musíme stručně vyložit základní princip a tedy předmět takové smlouvy. Je třeba si uvědomit, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní je vždy závazek v budoucnu, v dohodnuté době, uzavřít smlouvu hlavní – tedy smlouvu kupní. Je to závazek jak  strany prodávající, tak  i strany kupující. Je zřejmé, že závazek smluvních stran může být a velmi často i je podmíněn plněním určitých podmínek nebo naopak, v případě nesplnění určitých podmínek může takový závazek zaniknout. Podstatné ale je, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není „budoucí převod“, jak je občasně na nemovitostním trhu k vidění, ale vždy pouze a jedině závazek uzavřít hlavní smlouvu. Dále pak mohou být smlouvou o smlouvě budoucí kupní každé ze stran uloženy určité povinnosti a lhůty k jejich splnění. V neposlední řadě pak musí smlouva o smlouvě budoucí kupní obsahovat základní náležitosti smlouvy hlavní – kupní a tedy specifikaci nemovitosti či jednotky a cenu vč. rámcového způsobu její úhrady.

Kdy tedy je nutné či vhodné smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřít? Zásadně vždy, když máte zájem o koupi nemovitosti či jednotky a není aktuálně možné či vhodné uzavřít smlouvu kupní.
 
Kupující se velmi často setká se situací, kdy má v úmyslu využít k financování kupní ceny hypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření. Banky pak často, ale nikoli zásadně, vyžadují předložení smlouvy o smlouvě budoucí kupní, aby se zájemcem o koupi uzavřely smlouvu o úvěru a tím garantovaly zájemci o koupi, že mu úvěr bude poskytnut, pokud splní ostatní bankovní podmínky. Význam smlouvy o smlouvě budoucí pro stranu budoucí kupující ale nespočívá pouze v tom, že doloží bance tzv. účel úvěru, tedy doloží, na jakou koupi úvěr potřebuje. Zásadní je, že ve chvíli, kdy budoucí kupující absolvuje seriózní jednání s bankou, zaplatí bance určité poplatky a například také objedná znalce k ocenění obvyklé ceny nemovitosti, již existuje závazek vlastníka vybrané nemovitosti – budoucího prodávajícího tuto nemovitost budoucímu kupujícímu v určité době (a někdy za předpokladu splnění podmínek) prodat. Budoucí prodávající si tedy nemůže prodej na poslední chvíli rozmyslet! Na druhou stranu ale pak si ani budoucí kupující již nemůže rozmyslet, zda nemovitost koupí. Typickou podmínkou pro uvedený případ je pak povinnost strany budoucí kupující doložit straně budoucí prodávající garanci poskytnutí úvěru (uzavřenou smlouvu o úvěru), či například složení vlastní hotovosti do depozita či úschovy apod.

Již méně typickou, ale také klasickou situací je ta, kdy obě strany chtějí uzavřít kupní smlouvu a samotný kupující má připraveny všechny peníze na svém účtu. Obě strany se však rozumně domluví, že kupní cena bude složena do úschovy notáře, advokáta či na jistotní účet u banky a následně teprve bude uzavřena kupní smlouva. Důvodem bývá jistota pro kupujícího, že nebude skládat peníze do depozita bez existence závazku prodávajícího nemovitost prodat a naopak také jistota prodávající strany, která nebude uzavírat kupní smlouvu dříve, než bude kupní cena transparentně složena k důvěryhodnému třetímu subjektu.

Třetí obvyklou situací, kdy je uzavírána smlouva o smlouvě budoucí kupní je koupě nemovitosti, zejména tedy domu nebo jednotky od developera. Velmi často pak developer uzavírá smlouvu ještě v situaci, kdy samotný předmět budoucí koupě, tedy dům či byt (jednotka) ještě nejsou zcela postaveny nebo dokonce ani výstavba nebyla zahájena. Je zřejmé, že se jedná o stav, kdy není možné uzavřít samotnou kupní smlouvu, ať již případ splňuje východiska předchozí (tedy řešení úvěru apod.) či nikoli, protože neexistuje fakticky a pravděpodobně ani v katastru nemovitostí věc, kterou kupující chce koupit. V takovém případě pak je obvyklou podmínkou uzavření kupní smlouvy zápis jednotky či domu do katastru nemovitostí a dále také kolaudace.

Dalšími důvody pro uzavření smlouvy o smlouvě budoucí může být dočasné omezení strany budoucí prodávající v dispozici s nemovitostí. Například tedy osoba stižená exekucí či jiným omezením může takto smluvně zajistit kupce a skutečně prodat až poté, co překážka odpadne. Stejně tak si lze představit situaci, kdy osoba, která nemovitost v budoucnu teprve nabude (např. zdědí) uzavře se zájemcem o koupi smlouvu o smlouvě budoucí kupní a samotnou kupní smlouvu až teprve, tehdy, když se sama stane vlastníkem.
 
Výše byly popsány nejobvyklejší situace, ve kterých se setkáme se smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Zásadní pro kupujícího pak ale je, co taková smlouva má obsahovat, aby byla chráněna všechna jeho práva. Bylo uvedeno, že v prvé řadě musí smlouva stanovit lhůtu, do které má být uzavřena smlouva hlavní, a to tak, aby stanovení lhůty bylo dostatečně určité a tedy neumožňovalo dvojí výklad. Typicky nesprávné, avšak často se vyskytující , bývá určení lhůty v počtu dnů od určité události, která ovšem nemusí nutně nastat. Uzavřeli-li tak budoucí kupující smlouvu, kterou se zaváže uzavřít smlouvu hlavní do deseti dnů ode dne, kdy mu prodávající například předloží výpis z katastru nemovitostí, jedná se o smlouvu neplatnou. Logicky je totiž jasné, že k předložení nikdy nemusí dojít a tedy by lhůta nikdy nezačala plynout.

Dále pak smlouva musí obsahovat ujednání o ceně a způsobu její splatnosti. Zde je vhodné upozornit, že uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní se neprojeví v katastru nemovitostí a není zjistitelné pro jinou osobu, než je účastník smlouvy. Pokud tedy bychom uvažovali, že prodávající má podvodný úmysl, může například ke stejné nemovitosti uzavřít smlouvu s více subjekty a nakonec ji prodat jednomu z nich, přičemž od všech inkasuje zálohu na kupní cenu. Je tedy zásadně nevhodné, i když v praxi developerů obtížně odmyslitelné, platit kupní cenu či její část přímo budoucímu prodávajícímu (tedy bez prostředníka – notáře či advokáta či banky) pouze proti podepsané smlouvě o smlouvě budoucí kupní.

Samozřejmě pak také musí být ve smlouvě správně a zejména nezaměnitelně s jinou specifikována věc (nemovitost), kterou chce účastník v budoucnu koupit. Přes rozporné právní názory v této věci se autor kloní k závěru, že se nemusí jednat o specifikaci stejně dokonalou, jako vyžaduje smlouva kupní, která je podkladem pro vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale musí se jednat o specifikaci takovou, aby specifikovaná nemovitost byla jasně odlišitelná od jiné. Tento požadavek vyvstává zejména u smluv developerských, kdy dochází často, jak bylo uvedeno, k podpisům smluv týkajících se ještě nehotových domů či jednotek.
 
Pro budoucího kupujícího je pak zcela zásadní, aby bylo ve smlouvě popsáno, jaké vlastnosti bude kupovaná nemovitost mít ke dni uzavření kupní smlouvy, resp. zejména, jaké vady mít nebude. Jedná se převážně o vady právní, jako jsou věcná práva apod., ale v případě developerských výstaveb také o vlastnosti faktické.
 
Závěrem pak lze zásadně doporučit, aby smlouva obsahovala sankce – smluvní pokuty pro případy, kdy jedna ze stran nesplní své závazky nebo neuzavře řádně a včas smlouvu hlavní přes to, že druhá ze stran všechny své povinnosti splnila. Bez takové sankce totiž zbývá pouze možnost soudním řízením „přinutit“ ve formě nahrazení projevu vůle tu ze stran, která je v prodlení se svým závazkem uzavřít hlavní smlouvu a případně uplatnit škody, které však je třeba doložit a prokázat.
 
V neposlední řadě pak lze doporučit trvat na možnosti odstoupit od smlouvy tehdy, nesplní-li smluvní partner některý ze svých závazků nebo objeví-li se vada. V opačném případě by totiž hrozila situace, kdy smlouva a tedy i závazek uzavřít kupní smlouvu, by byly platné přes to, že nebyly naplněny základní podmínky nebo například by na nemovitosti vázla zásadní právní vada.

Být připravený se každopádně vyplatí, neboť jak se říká „neznalost zákona neomlouvá“. Společnost Bezvadné Bydlení s.r.o. nabízí komplexní služby právního i technického charakteru a je schopna případným zájemcům nabídnout  plný servis či pouze jednotlivé služby.

V dalším čísle se zaměříme na navazující problematiku „kupních smluv“. Pokud Vás problematika témat spojených s nemovitostmi a jejich pořízením  zajímá, neváhejte nás kontaktovat na adrese: info@bezvadnebydleni.cz.  Naše společnost je připravena Vám na Vaše otázky neprodleně odpovědět.

Napsat komentář