Nebojte se hypotéky

Boom hypoték je z velké části založen na skutečné poptávce po nemovitostech a je jen z malé části spekulativní. Generace zvaná “Husákovy děti“, ale i o něco starší ročníky, si pořizují vlastní bydlení za účelem pokrytí svých potřeb a stále častěji k tomu užívají hypoteční úvěr.

Každý by si měl svou hypotéku nechat ušít na míru. Základním parametrem je splatnost. Když zvolíte splatnost dlouhou, budete měsíčně splácet jen málo, ovšem v celkovém součtu vás hypotéka vyjde dráž. Jistina se totiž bude snižovat pomaleji a vy budete muset zaplatit větší podíl úroků. Naopak když zvolíte dobu splatnosti krátkou, bude vaše měsíční zatížení vysoké, ale hypotéka vás vyjde levněji. Vhodné je tedy volit jakýsi kompromis v závislosti na vašich příjmových možnostech, nejčastěji kolem 15 nebo 20 let. Dalším faktorem je fixace neboli období, během kterého se stanovený úrok nesmí změnit. Běžně se toto období pohybuje v rozmezí 1 až 10 let. Teoreticky vzato by tedy bylo výhodné zafixovat si v období nízkých úrokových sazeb. Ale na době fixace navíc také záleží výše úrokové sazby. V současné době platí, že čím delší lhůtu zvolíte, tím bude úrok vyšší.

Parametry předem
Hypoteční banky, až na některé výjimky, odvozují úrokovou sazbu klienta od jeho bonity a uvádějí pouze minimální sazby hypotečních úvěrů (na letáčku najdete takové sazby označené magickým slůvkem “od…”), na které mají nárok jen ti nejlepší klienti. Za jaký úrok vám banka skutečně půjčí se stejně dozvíte až při podrobnější konzultaci s bankovním poradcem. Šanci na lepší výběr rozhodně zvýšíte, když oběhnete několik poboček různých bank. Nedejte se přitom zmást nominálně nízkými procentními částkami, které zvláště v poslední době banky propagují. Většinou se jedná o úroky zafixované pouze na dobu jednoho roku, které nemusí být vždy výhodné. Pro začátek byste se měli zeptat se na podmínky hypotéky nejprve v bance, která vás alespoň nějakým způsobem zná. Například vám vede běžný účet, řádně u ní splácíte úvěr kontokorentu, na vaší kartě je vždy přebytek, to vše mohou být kladné body pro vás. Je totiž možné, že vám kvůli tomu vaše banka nabídne lepší podmínky než banka, pro kterou byste byli zcela novým a neznámým klientem. Při výběru přitom můžete rovnou vyloučit banky, které vám hypotéku neposkytnou na vámi požadovaný účel. Některé banky například nenabízí hypotéku na koupi pozemku.

Hypotéka zblízka
Šedivá je teorie, pojďme se podívat na příklad z praxe Sophia Finance. Novomanželé Jiráskovi kupují společný byt v hodnotě 2 miliony osm set tisíc a postupně prodávají svoje stávající byty. Jeden byt v hodnotě 700 tisíc Kč je možné prodat hned a tuto částku použít na koupi. Druhý byt, také za 700 000 korun, plánují manželé prodat až po roce. Jiráskovi nemají žádné stavební spoření. Proto v takovém případě použijeme hotovost z prodaného bytu a zbývající část záměru pokryje hypoteční úvěr ve výši 2 100 000 Kč. Použijeme jeden z produktů, který umožňuje čerpat úvěr vyšší než 70 % hodnoty zastavované nemovitosti. Na začátku zvolíme fixaci úrokové sazby na 1 rok, abychom po této době mohli použít peníze z prodeje druhého bytu na větší jednorázovou splátku hypotéky. Potom se bude pokračovat už s pětiletou fixací, aby Jiráskovi mohli počítat s danou splátkou po delší dobu. Pro období jednoroční fixace uvažujeme úrokovou sazbu 3,5 %, pro pětileté fixační období pak sazbu ve výši 4,5 %.

Tabulka: Složení měsíční splátky
Hypoteční úvěr 12 329 Kč
Daňové odpočty -1505 Kč
Celkem v prvním období 10 824 Kč
Hypoteční úvěr 8825 Kč
Daňové odpočty – 712 Kč
Celkem v dalším období 8113 Kč
Zdroj: Sophia Finance, s.r.o

Popis: Tabulka ukazuje rozdíl ve splátce v prvním a druhém fixačním období. Předpokládáme daňový základ v pásmu 25 %, výše daňových odpočtů je průměrná za příslušné období. Do splátky hypotečního úvěru je započítán měsíční poplatek 150 Kč.
Zájem o hypoteční úvěry by však měla dál zvýšit deregulace nájemného. Podle odhadu České spořitelny trh v letošním roce díky plánovanému růstu regulovaných nájmů meziročně vzroste o deset až 15 procent, což představuje nárůst hypoték zhruba o 7,5 až 10,5 miliardy korun. Loni lidé u bank uzavřeli přes 51.000 hypoték v objemu téměř 73 miliard korun.

Text: Redakce ve spolupráci se SOPHIA FINANCE

Napsat komentář