Nový rekord si připsaly hypoteční banky. V měsíci červnu totiž uzavřely tolik hypoték jako nikdy předtím. Jedenáct bank, které poskytují údaje médiím, sjednalo v červnu celkem 10 787 hypotečních úvěrů v objemu 18,7 miliard korun.
Prodej jako Brno
Navzdory zprávám o možné cenové bublině moravská Brno i nadále zažívá velmi dynamický realitní vývoj. Nové projekty vznikají nejen ve městě, ale také v jeho blízkém okolí. Jako lokalitu s výrazným potenciálem lze určitě jmenovat jih a sever Brna. „Mezi atraktivní lokality, které jsou velmi žádané, můžeme zařadit městské části Rajhrad, Modřice, Želešice, Syrovice,“ říká Daniel Rudzan ředitel Mexx Reality Brno a dodává, že potenciál mají i čtvrti na severu Brna, jako jsou Jinačovice, Chudčice, Rojzdrojovice a samozřejmě okolí Brněnské přehrady. Největší zájem stále ještě trvá o středně velké byty. „Nejvíce zájemci poptávají byty 2+kk a 3+kk o velikostech mezi 50 až 80 m2,“ upřesňuje Rudzan. Dle vyjádření Rudzana klienti poptávají jak nové byty, tak i bytové jednotky ve starší zástavbě. Cenová úroveň je přitom srovnatelná a pohybuje se mezi 35 tis. až 40 tis. Kč za metr čtvereční. „Ceny bytů v meziročním srovnání vzrostly zhruba o 10 procent,“ dodává Rudzan z Mexx Reality.
Ostrava bez levné nálepky
Boom v oblasti bydlení zažívá v posledních několika letech i Moravs koslezský kraj. Značný podíl na tom mají nové investiční příležitosti v tomto regionu a rozvoj infrastruktury. I zde došlo k vysokému nárůstu cen nemovitostí. Jen za poslední rok se jednalo o zvýšení cen o 20-25 %, oproti roku 2001 pak až o 96 procent. Nejvyšší poptávka je po by- tech v osobním vlastnictví. Nejvíce bytů je na Ostravsku v panelových sídlištích, ale poptávka po nich je nižší. Naopak je tomu u bytů v cihlových domech, které jsou velice žádané, avšak na trhu je jich nedostatek. I v případě Ostravy platí, že se zde lidé začínají stále častěji stěhovat z panelových sídlišť do rodinných domů. Díky novým příležitostem pro investory se Ostrava zbavila nálepky „nejlevnějšího města“ a ceny bytů zde výrazně vzrostly. Byt zde zájemci mohou v průměru pořídit od 200 tisíc do 2 milionů korun. U rodinných domků se pak cena pohybuje od 2 do 3,5 milionů korun. Stále jsou zde však ceny nemovitostí výrazně nižší než v Brně. Za standardní ostravský byt 3+1 by totiž zájemci za tutéž cenu získali v Brně nebo Praze byt o velikosti 1+1. V těchto metropolích je však komplexní nabídka služeb a kulturního či sportovní zázemí, které Ostravě dosud chybí. Díky novým investicím má však Ostrava obrovský potenciál růstu.
Odložené zdražení
Zájmu o nemovitosti nahrávají stále výhodné úrokové sazby hypotečních úvěrů. Po oznámení ČNB o růstu základní sazby na mezibankovním trhu hypoteční banky se zdražením úvěrů vyčkávají a sazby nezvyšují. „Rozhodnutí o investici do vlastního bydlení vyžaduje určitý čas, a proto zájem nadále trvá, pokles jsme zatím nezaznamenali,“ zdůrazňuje Daniel Rudzan z brněnské pobočky Mexx Reality. Podle aktuálního průzkumu Factum Omnibus deklaruje zájem o budoucí využití hypotečního úvěru s větší či menší jistotou více než pětina obyvatel ČR (22,4 %). Větší zájem o hypoteční úvěry mají především mladí lidé ve věku do 29 let. Více než polovina lidí (53,2 %), kteří plánují sjednání hypotečního úvěru, by jej ráda využila na pořízení bytu; financování pořízení rodinného domu plánuje čtvrtina z nich.
Konec hypotéční idylky
Kabinet v konečném návrhu reformy daní plánuje zdanit hypotéční zástavní listy. Změny se netýkají od roku 2008 pouze všech nových úvěrů, ale i dodatků k již existujícím smlouvám. Od roku 2010 by nová pravidla platila pro všechny úvěry, tedy i pro ty uzavřené před daňovou reformou. Tato zpráva rozvířila ve finančních kruzích mnoho diskusí. Co to znamená pro koncového klienta a zájemce o hypotéku? Aby banka mohla domácnostem poskytnout hypoteční úvěr, potřebuje k tomu určité finance. Těmi jsou nejlépe takové finanční zdroje, které jsou přibližně stejně likvidní a nesou stejné riziko. Takovými jsou dlouhodobé termínované vklady. V Čechách ale nastalo na jedné straně dynamické tempo nárůstu hypotečních úvěrů a na druhé čím dál menší popularita termínovaných vkladů způsobená poklesem výnosu z nich. Aby banky získaly prostředky na financování hypotečních úvěrů začaly ve větší míře vydávat hypotéční zástavní listy – tedy o cenný papír. Ten je pro investory atraktivní zejména z hlediska výnosu, neboť jsou osvobozeny od daně z příjmu. Nicméně kabinet Mirka Topolánka je toho názoru, že trh s hypotékami je už dostatečně rozvinutý a navíc bylo tohoto nástroje zneužíváno či využíváno k daňové optimalizaci.
Reforma zdraží hypotéky
Jiného názoru je Česká bankovní asociace. Podle její studie zrušení daňové výhody u hypotečních zástavních listů zdraží hypotéky asi o 0,5 až 0,8 procenta. Celkově pak bude muset příslušník střední vrstvy, u nějž reforma nepočítá s výraznějším navýšením čistého příjmu, zaplatit ročně na splátkách hypotéky i o více než 20 tisíc korun více. Z počátku to bude asi tisícovka měsíčně, až se dostaví všechny efekty reformy může to být i více než těch dvacet tisíc. Šéfekonom ČSOB Tomáš Sedláček k tomu dodal, že nárůsty na trhu hypoték jsou velké, ale stále ještě podíl na hrubém domácím produktu je nižší než například v Polsku a Maďarsku. Krok vlády může zdražit hypotéky koncovému zákazníkovi a to ve svém důsledku může začít lidi odrazovat od financování vlastního bydlení. Ten, kdo bude nutně potřebovat bydlení, si ho zřejmě bez ohledu na tyto dopady hypotéku pořídí. Ale boom na hypotečním trhu, který zažíváme v současné době a kterým postupně doháníme Evropskou unii, by se podle bankéřů podstatně omezil.
Stále tu je stavební spoření
U stavebního spoření klesla před třemi lety státní podpora ze 4500 korun ročně na nynějších 3000 korun. Nicméně i nadále je státní podpora v Česku v porovnání s okolními zeměmi nadprůměrná a stát vydá ročně na příspěvky na stavební spoření až 15 miliard korun. Snad i proto podle statistických informací patří ČR co do počtu uzavřených smluv stavebního spoření k absolutní světové špičce, s téměř 5,3 miliónu smluv jsme na 2. příčce v celosvětovém srovnání. Více smluv mají pouze v Německu, kde je jich ale uzavřeno téměř 32 miliónů. Pomyslný bronz patří Rakousku s necelými 5,2 milióny smluv. Stavební spořitelny poskytují daleko vyšší počet úvěrů než hypoteční banky, ale objem úvěru na jednu smlouvu u stavebního spoření je výrazně nižší než u hypoték. Standardní modely používané v zahraničí fungují následovně. Zájemce o bydlení má naspořeno 30 procent finančních prostředků z vlastních zdrojů, 30 procent tvoří jeho prostředky ze stavebního spoření, ať naspořené nebo úvěrované, a zbytek je hypoteční úvěr.
text: Jiří Hájek
foto: archiv autora
